Post By：2016/3/31 20:49:12
2016年初春各大城市的楼市，火爆得让人恐惧。
据说一位上海90后小姑娘春节前后两次被房东违约，不到一周时间获赔违约金57万元，但这仍然令她伤心不已，因为房价上涨速度超出了一倍。
在过去一个月中，很多城市的新楼盘一开盘便被熬夜排队的购房者抢购一空。各地房地产交易中心接踵摩肩、人声鼎沸，保安们不得不全副武装，维持秩序。上海、北京、杭州、南京等一二线城市2月份房价同比都增长了10%以上，深圳达到不可思议的50%。
与此相伴随的是购房杠杆率的大幅提升。在中央政府“去库存”的号召下，很多城市第一套房首付都降到了20%，沈阳甚至一度鼓励大学毕业生“零首付”购房。一时间使人恍惚回到2008年次贷危机前的美国。
中介公司更是推波助澜，运用各种手段持续推高杠杆率。链家等中介公司被爆出违规高利贷给购房者进行首付融资，据说已经以高利息展开大约2100亿元的类似首付贷款。其他中介公司紧随其后，各种高利贷配资金额恐怕有数万亿之多。
一时间风助火势，大量住房刚需者在此种异常火爆的涨价大潮中，不得不咬紧牙关，加上杠杆奋力跟进。这种情况甚至引起新华社与《人民日报》的，两大传声筒在同一天大声呼吁“警惕一线城市非理性上涨”。
终于，在经历为国接盘后，全国人民又迎来为国接楼的关键时刻。
[b] 去库存，到底是加杠杆还是去杠杆？[/b]
2015年12月末召开的中央经济工作会议，明确强调2016年的经济工作重心，对于房地产要“去产能、去库存、去杠杆”；然而在前几天召开的G20央行与财长会议上，周小川行长又表示，个人住房贷款是相对比较安全的产品，首付比例降低是有安全空间的，在个人家庭方面存在加杠杆的空间。
那么“去库存”究竟是要加杠杆还是去杠杆？
只要仔细审视周行长的讲话，便不难理解其中的奥义。[u]为下一步经济改革的展开，不得不展开乾坤大挪移，将房地产企业与政府平台的杠杆移至家庭个人的身上。[/u][u][/u]
以房地产产业拉动GDP数据成长的经济模式，早已经是末路黄花，尽管这种争议从2008年经济危机后便一直延续，但十八大后中国的经济改革政策已经有了明显的共识，必须抛弃此种土地财政模式。
[u]然而，十数年以房地产为支柱产业的经济政策，已然积累十分庞大的库存，2008年金融危机后的刺激政策又大大恶化此种情况，目前几乎所有的房地产企业都背负着杠杆率非常高的贷款，部分甚至是各种地下融资渠道的高利息贷款，据说2015年中国各类企业债务总量超过了GDP的150%。[/u]
很多地方政府平台与这些房地产企业都有千丝万缕的联系。[u]极高的杠杆，使得房价微小的下跌都会迫使金融机构强行抽贷，引起房价的恐慌性连锁下跌。最终，更多信贷情况尚好的企业都会被卷进其中，造成整个金融系统的危机。[/u][u][/u]
但[b]如果把这些房地产企业的贷款移成为家庭个人贷款，情况就大不一样[/b]。毕竟每个购房者[u]都有父母毕生的心血积蓄、有家庭的持续收入、有七大姑八大姨的社会动员能力，即便房价已经跌至资不抵债，个人既不能跑路又不能破产，大部分中国人还是会选择继续还月供[/u]。
所以央行发布新的房贷政策，各地首付可以根据实际情况下调至20%，并配合以减免契税、营业税的优惠政策，以期在接下的数年中可以将库存房产出清，以时间换空间，消除房地产下滑对经济改革的影响。
[b] 你是否愿意带着杠杆为国接盘？[/b]
但杠杆的移，真的可以成功吗？尤其是会对最危险的三四线城市有效吗？
自90年代末房地产市场化以来，中国没有发生过全国性的房地产衰退，今天的中国人都没有经历过完整房地产周期的考验。
[u]简言之，大部分人潜意识里一直相信房地产是只涨不跌的，很多人在跟风购房时并未考量风险因素，他们从未想过，以如此高的杠杆买房在房价下跌时会有多大的损失。[/u][u][/u]
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[u] 这种对资产市场心态上的不成熟，在股市中已经体现得淋漓尽致。[/u]虽然中国已然经历过几个完整的证券市场周期，但去年的股灾仍然埋葬了大量身经百战、上千万资产的个人账户。因为迷惑于政府不断加码的救市政策，最终据说有7万个500万元以上资产的个人股票账户被强行平仓。
房地产交易要比证券缓冲大得多，但作为储存财富的资产，其市场周期运行本质却没有多大的区别。
即便将沈阳零首付政策视为一个小插曲，目前大部分城市购房贷款已有5倍以上的杠杆，若有中介介入，很容易便有8至10倍的杠杆率，这已是在人为制造金融危机的风暴。
很多人的首付是父母家庭数十年的心血积蓄，让他们以8倍的杠杆去买房，最起码应该告知他们，一旦房价下跌10%左右，作为房主他就会资不抵债，心血积蓄就会化为乌有，还要一分不少去还早已大大贬值的房贷。
目前，还有很多三四线城市将“去库存”盯准农民工人口。且不论此种政策所蕴含的道德风险，如果不能在就业、社会保障、福利制度上均等化，这些农民工在刚接手房子不久，便会面临资产的大幅缩水，这会造成多大的潜在社会危机？
[b] 珍爱生命，远离赌场[/b]
世界上没有永远不落的太阳，当然也不会有永远不破的泡沫，不会有永不衰退的繁荣。
不管从哪个指标而言，中国的房地产已经是一个真真切切的大泡沫，它肯定在不久后将显现本来面目。如果你仍然没有忘记半年前股市每天是如何连续千股跌停，你自然应该想到房价下行时是何等可怕。
[u]房地产的泡沫由政府一手造就，政策失误的后果不应该由那些无辜的、不知缘由的民众买单。[/u]
目前中国整体库存、在建、待开工的商品房面积是60亿平方米，按照过去5年每年11亿平方米的销售速度，即便不新审批建房，这些房子也需要6年才能出清，大约需要7000万个家庭、2亿人重新购房。
一旦这些绑架在地方平台与房地产企业之上的定时炸弹拆除之时，一旦这些风险不再能够引起银行、机构的金融系统风险之时，政府一定会开始释放其中的泡沫。无论如何，我们不可能永远在一个泡沫之上奢求进入小康社会。
按照政府的规划，这些带着巨大泡沫的资产现在或者即将落入我们每一个人的手中。当有一天尘埃落定时，它最终会跌去多少呢？我们尚不得而知。然而，我们却知道，在危机发生二十多年后，今天东京的房价仍然只有最高峰时期的40%。
如果当年你在东京拥有一套8倍杠杆的房子，在房价下跌50%时，在实质上已经破产无数次后，你会如何选择：弃房而去，几十万的首付化为乌有？咬牙还贷，继续为仅值40万的房子还完80万的贷款？
