40城地价连跌5个月！楼市有了新变化，今秋“金九银十”或成色不足

  据易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示：8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。

  进入9月，部分地方房地产市场成交清淡，近期楼市有哪些新变化？“金九银十”传统的楼市旺季，今年的成色怎样？加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，未来楼市走势如何？9月5日晚，《央视财经评论》邀请到国务院发展研究中心研究员刘卫民以及中国宏观经济研究院研究员郭丽岩做客演播室，深入解析。

  40城地价连跌5个月土地市场热度不再？

  刘卫民：“金九银十”成色不足市场仍处盘整当中

  国务院发展研究中心研究员刘卫民：土地溢价率对于房地产市场来说是一个重要的先行指标。我们说土地溢价率，就是定了一个价格，如果大家愿意出的价格高于事先定的起拍价的话，那么溢价率就自然产生了。近期土地溢价率有所下降，包括土地的市场价格环比也在收缩，反映了现在市场上对于传统楼市“金九银十”的一种初步判断，预计金秋的“金九银十”可能没有那么高的成色了。

  郭丽岩：季节性消费特征淡化预计“金九银十”量价持稳

  中国宏观经济研究院研究员郭丽岩：地价和房价之间是全链条的关系，在房价有较高上涨势头的过程中，地价有很高的推动力。部分城市的土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化。今年“金九银十”可能是量和价在趋稳的一个过程，我个人认为土地溢价率未来的变化可能保持在合理的区间。

  楼市降温 “金九银十”成色几何？

  刘卫民：房地产的去杠杆效应正在逐步显现

  国务院发展研究中心研究员刘卫民：从整个房地产杠杆率的角度来讲，去杠杆的效应正在逐步显现。一方面，一些房地产企业从银行申请贷款受到一定的限制，部分开发商的资金链条有偏紧的情况。另外一方面，对于投机型购房贷款也做了的限制，进而对房地产市场去杠杆有一个加速的作用。

  郭丽岩：房地产行业集中度明显提升部分房企拿地趋于谨慎

  中国宏观经济研究院研究员郭丽岩：当前房地产开发企业的市场集中度提高地非常快，一些中小房地产开发企业面临着严监管、资金链收紧的情况，这就会导致一些房地产开发商企业在拿地的过程当中更加谨慎，房企拿地的节奏将有所放缓。

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  8月28日，国家发改委主任何立峰表示，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  8月初，住房和城乡建设部指出，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标，各地切实做好房地产市场调控工作，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  调控力度不放松未来楼市怎么走？

  刘卫民：住宅土地供应结构还需进一步优化

  国务院发展研究中心研究员刘卫民：从土地供应的结构来看，的确应该按照不同的供给节奏，来进一步优化土地供给结构。我们应该综合考虑城市的整体规划、人口规划、交通规划等等，才能够使土地、住房、人口包括资金等各个因素真正串联起来，形成供求平衡。

  郭丽岩：结构性风险不得不防重点排查债务风险

  中国宏观经济研究院研究员郭丽岩：未来调控，进一步排查部分城市中相关中小房地产商的债务情况，这是一件非常重要的事情。

  刘卫民：当前调控仍需重视预期管理

  国务院发展研究中心研究员刘卫民：当前应该重视预期管理。比如，对于土地市场，我们要进一步优化土地的供应结构，同时使大家看到未来一年到两年后，这个城市会供应出来哪些产品，供应量是什么样的，大家心中有数就可以稳定楼市预期。

  郭丽岩：调控与监管协调联动在高质精准长效上下足功夫

  中国宏观经济研究院研究员郭丽岩：稳定房地产市场，促平稳健康发展，我认为调控和监管还是要协调联动，在高效精准和长效上要下足功夫。调控是宏观调控层面，监管是包括对微观市场主体的。对于不同城市，在疏导地价和房价的市场体系形成过程中，要做好精准施策和精准发力。除此之外，还要建立起高质精准长效的制度协同联动保障体系，发力供给侧改革。