探秘京城“房虫”部落 说不完的迁徙故事道不尽的楼市兴衰

  “人要是精，成不了龙，也能成‘虫儿’”。

  青年作家刘一达编剧的《人虫》中，“虫儿”，指的是在某一个行当里做成行家的那些人。在北京，就有着这样一群“房虫”。

  十几年间，神秘的“房虫”部落从无到有，从鼎盛到衰落，从消失到回归，他们的每一步脚印都与滋生“房虫”的土壤息息相关。

  京城“房虫”迁徙记，演活了一部楼市十年兴衰史。

  北京“房虫”部落，这到底是怎样一个群体？他们身上有哪些鲜为人知的故事？面对房产调控和投资迷茫，他们又会作何抉择？上证报记者通过长期跟踪与近距离接触，试图为读者还原神秘的“房虫”部落。

  “夏虫语冰”

  6月烈日炙烤着京城大地，但对于有着十几年“房虫”经历的鑫滔而言，却感觉到前所未有的丝丝冰意。

  去年年底，鑫滔花二百多万从中介那里淘到一套“抵账房”，当时比周边房价低20%，本想倒手赚一把，没想到怎么也找不到买家，眼看着上半年就过去了，现在连打电话咨询的人都很少，无奈之下，他只好委托中介先租出去。

  “依我看，这倒房子的生意越来越没法干了。”谈起“倒房子”这门生意，鑫滔的心情明显有些怅然若失。

  掐指算算，今年是他入行的第十个年头，十年间，经过他手的房子不下几十套，也让他借此累积了“千万身价”。

  鑫滔至今仍怀念2009年，那一年是“房虫”倒房的黄金岁月。当年政府大幅降低购房交易税，北京人的购房热情空间高涨，“房虫”手里的房子一转手就能赚个十几万。那一年，鑫滔们忙得是不亦乐乎，自然也赚得钵满盆满。

  来自链家地产[微博]的内部数据显示，过去近10年的北京房价呈现明显的“易涨难跌”特征。在最近6年中，北京房价累计上涨了317.5%，其中2009年、2010年涨势最为迅猛，分别上涨58.5%和40.6%，2012年、2013年继续分别上涨33.4%和29.2%，仅在2011年出现14.7%的下跌。

  “房虫”鑫滔通过炒房赚得“千万身家”的案例只是一个缩影。

  此前，央行[微博]营业管理部曾对北京市居民购房状况做过一项问卷，调查显示，北京市居民拥有多套住房拥有率达到18.3%。尽管并非全是“房虫”，但都是房价上涨的受益者。

  不过，时过境迁，如今“房虫”们的好日子似乎已经到了尽头。一方面，房价暴涨，继续大涨的空间有限，另一方面，二手房交易税大幅提高，这直接扼杀了房虫们的套利空间，再加上限购限贷，很多人想买房也买不起。

  “这两年，城区到处是上千万的房子，我不敢接这种房子，最多也就玩个300万以内的。我专门找那种急需钱的房东，我们吃的就是价格差，不过这种人现在也不好找了。”鑫滔感慨，市场不好，很多“房虫”早几年都撤出去了。

  相比鑫滔这一批仍在倒腾房子的“房虫”，早年曾是北京交响乐团首席圆号手的房产投资人张羽冲，几年前已彻底告别住宅投资市场。

  急流勇退

  出于对商品房时代的敏感，张羽冲自1999年就开始涉足房地产投资，而其从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战，则来自“富力城”项目。

  不过，几年后他又从住宅市场撤出，进军商业地产领域。

  “财富从哪来？那都是靠钱堆起来的，经过连续几年的上涨，现在就像是个鸡肋，已经没太多投资价值了。”

  在决意退出房地产后，有“中国房产投资界的第一人”张羽冲感慨，最近两年不会有投资房产的好时机了。

  在张羽冲投资逻辑中，国家通过限购、房产税等重拳反复打压投机性住房需求，炒房的黄金时代已经一去不返了。

  “真正的英雄不是谁手里留下的现金流，也不是坐过山车的人，而是能把胜利果实留下来的人。”他选择了急流勇退。

  现在来看，尽管张羽冲当初抛售的房产仍出现了一波上涨，但他并无遗憾地称——炒房的黄金时代已经一去不返了，且从置产配置的角度是，做事情必须留有余地，不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。

  “房虫”，在老北京人的语系里，那些专门从事二手房买卖，通过低买高卖赚取差价，无孔不入的房地产投机人，都可以称之为“房虫”。

  与“书虫”、“会虫”不同的是，“房虫”略带贬义，而拍卖场则是他们经常出入的场所之一。

  据拍卖业内人士透露，拍卖公司经常受法院委托拍卖被执行的房产，而一旦流拍，则必须降价20%择日重拍，而此时常会有“房虫”们串通起来，最后以非常低的价格拍到，再到市场上售出赚取差价。

  逃离京城

  “涿州、霸州；三河、香河；固安、文安；永清，武清……”

  这是赵春今年上半年京外看房足迹的不完全清单。而在其中，他最看好的就是永清，仅仅几个月，他就不下五次前往永清考察看房。

  在以低买高卖，赚取房子差价的“房虫”部落里，赵春并没有放弃工作，买房的目的投资与自住兼有，与以炒房为职业的“房虫”相比，这类“平民型的炒房客”在现实中更为普遍。

  他们一般拥有一套住房，另外一直保持着一套房的投资量，每次会找一套有升值空间的房子，涨一点之后就卖掉，再找下一套能够升值的房子。通过不断地“倒手”，赵春的家已经从几年前的五环外换到二环内，而他锁定的新目标——永清，或是北京周边最后一块房价“洼地”。

  自去年下半年以来，永清——这一此前并不被多数北京人关注的廊坊小县城，房价就开始慢腾腾地走出三四千元的底部平台，到了今年5月，永清的新盘开盘多在6000元上方。

  “京台高速通车后，驱车到北京南三环仅需30分钟，况且北京的动物园、大红门服装城都要搬过来，你说房价能不涨吗？”在永清京台高速出口，一下车，赵春就被当地几家手持售楼广告的业务员拦住。

  据永清县一家售楼处经理介绍，去年来这里买房的很多都是在北京做服装生意的，他们最早得到消息，所以下手也早。据其透露，春节之后前来看房的北京客户明显增多，近期已经从年初的5500元上调至6500元。

  事实上，在北京“房虫”眼中，被视为房价“洼地”的并不止永清。在“京津冀”一体化概念的搅动下，保定的房价也一度出现“跳涨”，甚至整栋楼被来自北京的投资人买下，从媒体视野消失许久的“房虫”恍若又回来了。

  不过，与京外“洼地”一手房不断推高的房价相比，当地二手房市场却时常遭遇“脱不了手”的尴尬。例如，尽管当地房价已涨至五六千，但2011年在永清以三千多买的3套房某业主，最近想以原价甩卖，却无人问津。

  当地房地产业内人士解释称，造成二手房成交低迷有几个原因：一是二手房大多没有房本，买房需全款；二是前来买房的北京人大多是纯投资，投资客更倾向于新房，因为新房与开发商打交道比较安全放心。

  洼地难觅

  在接连走了永清几个楼盘后，赵春最终决定放弃买房。

  他的理由是，一方面是当地房价已经炒高了，没有太多上涨的空间，另一方面，他担心将来找不到接盘方，房产的变现风险最要命。

  更为重要的原因是，目前随着限购限贷政策的持续发酵和自住型商品房加速上市，北京新房二手房近期已开始拐头向下，根据历史规律，北京房价下跌，北京周边的房子也会随之下跌，甚至跌幅更深。

  2011年初，北京开始执行限购政策后，北京房价缩量、价跌的一年调整周期。而固安、燕郊等地由于不限购，来自北京投资人的溢出效应使得当地的房价出现一轮上涨，但随着年底北京房价加速下跌，北京周边的房价开始大幅补跌。

  来自安居客的统计数据显示，2011年9月固安房价均价在6489元，11月逆势上涨至6796元，这一数字也是固安2011年房价的最高点，随后固安房价开始加速跳水，2012年5月跌至最低点4975元，最大跌幅26.8%。

  “北京有多少需求，这里就有多少土地盖成房子来填平，更何况大量充斥在当地中介和小报上的二手房信息。”

  乘坐在永清直达北京的828公交车上，赵春远远望去，道路两边尽是大片大片可以开发的土地。

  卖房买股

  过去十几年，北京“房虫”部落从无到有，从鼎盛到衰落，也与滋生“房虫”的土壤息息相关。房价处于低位，交易税无足轻重时，“房虫”便有了施展拳脚和腾挪倒手的土壤与空间，而当房价高高在上，高额交易税又直接关乎利润时，“房虫”们只好忍痛割爱，转而寻找更好的套利土壤。

  “二手房差价的20%上缴，还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息，一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”

  尽管房地产市场依然火爆，职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”，决定不再追加在房地产上的投资。

  王剑也曾考察了有“首都第二机场”概念的固安，他最终放弃了。“你看当地的二手房信息，大都是转手卖房的，尽管可能还会有几千元的升值空间，但到时能否出手还不好说，最赚钱的时候一去不复返了！”

  当炒房暴利已成昨日追忆，今日“房虫”又都去哪儿了？据上证报记者调查发现，除少数转战京外，继续寻找未被发掘的房价“洼地”外；大多数正另寻其他赚钱的门路，有的转售为租，有的转战股市或商业地产，甚至投资移民海外。

  在过去七、八年中，王剑曾在低位买进的多套位于北京三环内的商品房，目前大都升值四五倍，由于踩对了房价上涨的节拍，他也从最初的四处举债跻身为今日的“千万身家”行列。

  目前，王剑手里仍持有三套学区房，今年房地产交易市场的低迷，也让他暂时放弃此时卖房的计划，决定先“转售为租”。在他看来，当前房价低迷的根本原因是政府拧紧了资金龙头，只要将来在贷款上“放水”，房价还能再起来。

  与王剑的转售为租不同，更多的手持多套房产“房虫”已经或正在卖出高估值的房产，转而将资金配置到相对低估的金融产品上。

  北京一家管理资产四五十亿元的阳光私募负责人对记者表示，他们在北京的客户中有不少是通过炒房赚取第一桶金的，前两年他们对房价也不看好，但很少有人动真格卖房的，但现在他们更倾向于“卖房买股”。

  感受到炒房资金撤离脉动的，也来自私人银行部门。在光大银行[微博]私人银行业务分行负责人年栗接触的客户中，不少是以投资房地产起家的，这些客户现在已开始考虑些其他方面的资产配置，诸如黄金、艺术品，甚至海外资产的配置。

  “一个行当只能干5年，5年后当所有人都明白了，你也没什么干头了。”凭借多年炒房练就的灵敏商业嗅觉，职业炒房人张羽冲已彻底从住宅地产投资，转型至商业地产投资上来。

  在张羽冲看来，一轮牛市不会是每个产业和行业一起爆发，总有一个先启动、后启动的次序，而“炒房客”也将渐渐谈出历史视野，取而代之的专业的投资机构将逐步替代普通个人投资者。