国家统计局18日公布的房价数据显示，5月份70个大中城市，半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正“变脸”，也引发社会高度关注，处于深度调整的楼市，路向何方?

  主要指标呈现下行

  楼市告别“高歌猛进”

  事实上，对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去并不美。

  全国商品房投资增速持续下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大，土地购置面积同比继续下降，库存增加，5月末比4月末增加750万平方米。

  在新建商品房房价指数中，上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中，北京跌幅全国第一。

  “原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

  中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示：“房地产市场的调整局面已经形成，而且是在剧烈调整中。”

  过度透支不可持续

  调整符合市场规律

  “这一年，也没见出什么‘国几条’，怎么市场就开始变化了?”郑州市民王淼说。

  市场掉头，分化加剧，让习惯于楼市“高歌猛进”的人们，一时难以接受。“分类调控”这四个字，让业内人士感慨，以往是“政策很复杂，市场很简单”，如今是“政策很简单，市场很复杂”。

  在受访专家看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”，楼市调整的背后是过度透支住房需求。

  以房价环比下跌明显的杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1.89万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

  与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

  倪鹏飞说：“当前房地产市场供求结构出现变化，潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

  “阵痛”无须过度反应

  风险尚要提前防范

  房价步入下行通道，并不为所有人乐见。

  近期，广州一住宅项目降价销售，老业主坐不住了，试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。

  在商品房预售制度存在的背景下，房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾，并不鲜见。

  这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少;财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。

  面对种种风险，政府“看得见的手”该如何自处?

  专家建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大杠杆的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。”

（郑州日报）