楼市调整不会很快结束 房价不会无限制下跌

当前房地产市场低迷，量价齐跌的态势为近几年来首次出现，房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下，不少人寄望于救市政策来激活市场，但在供需关系趋于平衡、内外经济环境稳定的情况下，楼市调整期恐不会在短期内结束。

从去年末开始，房地产市场调整就初现端倪，如今调整期已超过半年。虽然去年年初，我国曾出台调控楼市的“新国五条”，但就市场表现来看，该政策的效果并不明显。国内外经济形势相对稳定，由此可以得出，此轮房地产市场的异动并未受到宏观经济和政策环境的过多影响，而是市场自发调整的结果。

所谓的“自发调整”，主要体现在供需关系和价格等市场要素上。从供应端来看，经过多年的房地产投资高速增长，我国房屋供应量大大增加。尤其在土地财政和房地产经济的驱动下，不少城市出现供大于求的情况，近几年频繁被曝出的“空城”等现象，无一不是明证。

数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破8万套大关，为近两年的新高，市场过剩水平可见一斑。

在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，使得城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二三线城市表现出“人口净流出”，极大削减了购房需求。同时，随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，进一步加剧了需求颓势。

价格因素同样成为市场调整的诱因，尤其在一线城市。

近几年来，一线城市房价上涨迅速，去年的同比涨幅甚至一度超过20%，为有统计以来的首次。在房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。

从上述情况不难看出，如今的房地产市场正处在自我纠偏的过程中。供需关系的平衡意味着，市场已经告别短缺时代，房地产业的高速增长也将随之终结。除非出现信贷政策的大规模放松和类似“四万亿投资”的刺激，否则这种趋势很难因零星的救市措施而发生改变。

我国楼市的周期性调整一直是市场常态。在此轮市场异动之前，前两轮调整分别位于2008年底至2009年初，以及2011年底至2012年初。其中，根据国家统计局对70大中城市的统计，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。

但如今楼市面临的内外环境都有明显不同。从行业内来看，整体供需关系趋于平衡，爆发式增长乏力;外部环境中，国内外经济形势相对稳定，出台货币刺激的可能性较小，这也决定了此轮市场调整的周期可能会超过前者。今年5月出现的70大中城市新房价格环比下调，可能至少持续到今年年末。

当然，在漫长的调整期中，仍有两个特征值得关注。一是区域差异愈加显著。由于城市资源的分配不均，不同层级的城市之间，差异愈加显著。一线城市和热点二线城市仍有较大的吸引力，这也决定了在适当的条件下，市场可能会提前回暖。而广大三四线城市完全陷入供应过剩、消化不足的窘境，市场低迷期或将更长。

二是房价下调空间不大。虽然各项统计数据显示房价已经出现下调，但在“稳健货币政策”的背景下，房屋作为重大可投资不动产，其价值并不会出现缩水，反而可能继续抬升。同时，随着土地、建安、财务等各项成本的提高，房价下调的空间已经不大。在此轮调整中，房价只会向“合理水平”回归，而不会无限制地下跌。