房企并购金额暴涨4倍 中小房企靠民间高借贷残喘

楼市降温加剧，房企转让股权动作激增，行业并购潮已经来临。记者在今年年初跟几位房企高层交流时就获悉，部分中小房企，或者专业化程度较差的房企今年将有生存危险。换言之，今年开发商的日子都将不好过，中小房企面临甩卖资产求生压力，大型房企也可能不得不转卖资产套现以求发展，不过，这也是标杆房企并购扩张的好时机。

事实上，今年上半年，房企股权转让非常活跃，包括融创中国以62.98亿港元的价格收购绿城中国24.31%的股权以及中冶置业肢解256亿元地王等大宗并购动作。

鉴于此，《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计显示，截至6月29日，今年上半年，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1762.55亿元。其中，房地产行业并购标的完成的交易达73宗，交易总价值为152.93亿元，同比增长2.09倍;未完成(指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕)的并购标的交易数目为92宗、交易总额为1609.62亿元，同比增长4.37倍。

对此，兰德咨询总裁宋延庆曾向《证券日报》记者表示，今后并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，行业并购高潮将来临。

并购交易额激增

据Wind资讯数据统计显示，从完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业完成的并购交易为15宗，交易总额为49.44亿元;2014年上半年则分别为73宗、152.93亿元，并购总额同比暴涨2.09倍。而与2013年全年完成的35宗并购交易，交易总额142.97亿元相比，今年上半年完成的并购交易总额达去年全年的1.07倍。

值得注意的是，从未完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业未完成的并购标的交易为59宗，总额为299.50亿元，2014年则分别为92宗、1609.62亿元，同比分别增长55.93%、4.37倍。

不难看出，无论是已经完成的并购事件还是未完成的并购交易，与去年同期，甚至去年全年的交易宗数和交易总额相比，今年上半年都大幅激增。此外，《证券日报》记者仔细对比近年来的相关数据发现，在未完成的并购事件中，凡是披露出来的交易最终基本都会并购成功，失败的并购交易寥寥无几。

更为值得关注的是，从今年上半年并购交易的主体来看，在完成的并购事件中，转让资产方为万方发展、亿城投资、雅戈尔以及莱茵投资等中小房企，而买方则为阳光城、首开股份等快速扩张的企业，其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购;而在未完成的并购事件中，知名房企显现了身影，比如中国中冶、北京万科以及万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买方则为融创中国、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)等知名房企。

以融创中国63亿港元收购绿城股权为例，宋延庆曾表示，这将会提高融创中国的负债率，但收购所涉资金未必占用其现金流，因此公司的财务方面不会有太大波动。

并购潮将加剧

事实上，从光耀地产陷入资金链危机被传破产即折射出中小房企的生存现状，甚至有的中小房企到了靠民间借贷来支撑其“喘气”的地步。

有消息人士向本报记者透露，在长春楼市中，存货同比增长，库存消化速度却开始减慢，有些当地小房企为了偿还此前欠下的民间借贷，开始以房抵债。

无独有偶，2014年3月19日，评级机构标准普尔及惠誉国际指出，中国小型地产公司出现的债务违约情况可能再现，这将导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，受到银行信贷紧缩以及“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业房企倒闭破产之后，房企被收购股权的现象也越来越多。

张宏伟认为，前期拿地过于激进导致成本较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张的企业面临的资金链危机将较为严重，其甩卖资产进而卷入并购潮的可能性也更大。

张宏伟进一步表示，开发企业资金面预期紧缺的状况将由预期转变为现实，因此，对于个别企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，其有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。